متن کامل فرهنگ آپارتمان نشینی

این مطلب شامل موارد مشروحه زیر می باشد که از شما دعوت می شود آنرا مطالعه نمایید:

الف- قانون تملک آپارتمان ها - مصوب ۱۶ اسفندماه ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی

ب- آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها  مصوب 8 اردیبهشت  ماه 1347 هیات وزیران

پ- تصرف عدوانی

ت- فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان

 

ث- تجاوز به قسمت‌های مشترک ساختمان

 

ج- نحوه وصول هزینه‌های ساختمان

چ- تفاوت مراجعه به اداره ثبت و دادگاه برای هزینه‌های مشترک معوقه

ح- اتخاذ تصمیم در اداره ساختمان

خ- تفویض وظایف مدیر به شخص ثالث

د- نحوه تعیین شارژ، استفاده از فضا‌های مشاع و خصوصی در مجتمع‌های مسکونی

ذ- تشخیص پایان عمر مفید ساختمان

ر- چگونگی تشخیص مخارج مشترک

ز- برخی نکات برای خرید خانه

س- جریمه مقاومت در پرداخت شارژ آپارتمان

 

ش- زمان انتخاب مدیر یا مدیران

 

 

 

 

 

 

 

 

ص- خسارت بر اساس تعمیرات چیست؟

قانون تملک آپارتمانها

مصوب 16 اسفند ماه 1343 با اصلاحات بعدی

 

مااده 1-مالکیت در آپارتمانهای مختلف و محلهای پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است :

 

مالکیت قسمتهای اختصاصی و قسمت های مشترک.

ماده 2- قسمتهای مشترک مذکور در این قانون عبارت از قسمتهای از ساختمان است حق  استفاده از  آن منحصر به یک یاچند آپارتمان یا محل پیشه مخصوصی نبوده و به کلیه  مالکین بنسبت قسمت اختصاصی  آنها تعلق میگیرد بطور کلی قسمتهائی که برای استفاده اختصاصی  تشخیص داده نشده  است یا در اسناد مالکیت ملک  اختصاصی  یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده  ااز قسمتهای مشترک محسوب میشود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی  بر طبق عرف وعادت محل مورد تردید نباشد

ماده 3- حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی وحصه او در  قسمتهای مشترک غیر قابل   تفکیک بوده  وصورت انتقال  قسمت اختصاصی  به هر صورتی که باشد قسمت  مشترک  قهری خواهد بود .

ماده 4- حقوق وتعهدات وهم چنینی هر  یک از مالکین قسمتهای اختصاصی از مخارج قسمتهای مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی بمجموع مساحت قمستهای اختصاصی تمام ساختمان بجزآنچه که بموجب  این قانون  استثناء شده باشد یا اینکه  قرارداد مالکین ترتیب  دیگری را برای تقسیم حقوق وتعهدات ومخارج پیش بینی  کرده باشد .

ماده 5- انواع شرکتهای موضوع ماده 20 قانون تجارت که بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل کسب بمنظور سکونت یا پیشه یا اجاره یا فروش تشکیل  میشود از انجام سایر معامعلات  بازرگانی غیر مربوط بکارهای ساختمانی ممنوع اند .

ماده 6-چنانچه قراردادی ببن مالکین یک ساختمان  وجود نداشته باشد  کلیه تصمیمات مربوط  باداره وامور مربوط به قسمتهای مشترک باکثریت  اراء مالکین است که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند.

تبصره –نشانی مالکینی که برای ارسال کلیه  دعوت نامه ها واعلام تصمیمات  مذکور دراین قانونب  همان  محل اختصا صی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد  ماده 7- هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام  قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون و پرداخت حصه مخارج مشترک تعییین و معرفی نمایند درصورتیکه اشخاص مزبور به تکلیف خود عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت بتمام معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در اینصورت برای یک دفعه تجدید دعوت  خواهد شد .

ماده 8- در هر ساختمان مشمول مقرارت این قانون در صورتیکه عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از ببن خود یا از خارج انتخاب نمایند طرزانتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر وامور مربوط بمدت مدیریت و سایر موضوعات مربوط در آیین نامه این قانون تعیین خواهد شد .

ماده 9- هریک از مالکین می توانند با رعایت مقرر ات  این قانون وسایرمقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید
 می داند انجام دهد هیچیک از مالکین حق ندارد بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در یا سر در یا نمای خارجی درقسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد ،بدهند

ماده 10- هر کسی آپارتمان را خریدار ی مینماید به نسبت مساحت قسمت  اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان  روی آن  بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می گردد، مگر آنکه مالکیت زمین مزبور بعلت  وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق بغیر باشد  که دراینصورت باید اجور آن را بهمان نسیت  بپردازد مخارج  مربوط  به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام واداره و استفاده از اموال و قسمتهای مشترک به طورکلی مخارجی که جنبه  مشترک   دارد و یا بعلت طبع ساختمان با تاسیسات آن اقتضا دارد یکجا انجام شود نیز یاید بتناسب حصه هر مالک بترتیبی که در آئین نامه ذکر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن ست صرف نظر نماید .

ماده10- مکرر –در صورت امتناع  مالک یا استفاده  کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک از طرف  مدیر  یا هیئت مدیران  وسیله اظهار نامه با ذکر مبلغ بدهی و  صورت ریز آن  مطالبه میشود .

هرگاه مالک با استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ  اظهار نامه سهم  بدهی خود را نپردازد و مدیر یا هیئت مدیران  مینوانند بتشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات  مشترک از قبیل شوفاژ-تهویه مطبوع –آب گرم –برق –گاز و غیر به او خودداری کنند و در صورتیکه مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هئیت مدیران برای وصول وجه مزبور بر طبق اظهار نامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد  کرد  عملیات اجرائی وفق  مقررات اجرا ی اسناد رسمی صورت خواهد گرفت  و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف میباشند که بمحض وصول وجود مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام  نمایند

تبصره1- رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هئیت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاد ه کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهار نامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده یاید ضمیمه تقاضا نامه صدوراجرائیه گردد

تبصره 2- نظرمدیر یا هیئت مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهار نامه به مالک دردادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت  تشر یفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رای میدهد این رای قطعی است در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد  دادگاه بمحض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد دستور  متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک راتا صدور رای خواهد داد

تیصره3- در صورتیکه مالک یا استفاده کننده مجددً و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه های مشترک گردد علاوه بر سایر پرداختی ها مکلف به پرداخت مبلغ معادل مبلغ محکوم بها بعنوان جریمه میباشد

ماده11- دولت  مکلف است ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون آئین نامه  های اجرائی آنرا تهیه و بعد از تصویب هیات وزیران به مورد اجراء بگذارد  دولت مامور اجرای این قانون است

 

آئین نامه اجرائی قانون تملک آپارتمانها  مصوب 8 اردیبهشت  ماه 1347 هیات وزیران   . 

 

بخش اول

قسمتهای مختلف ساختمان

فصل اول –قسمتهای مختلف ساختمان

ماده 1- قسمتهائی از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او  تخصیص یافته باشد  .

ماده 2-علاوه بر ثبت اراضی زیر بنا و محوطه باغ ها و پارک های متعلقه  برای  مالکیت قسمت های اختصاصی نیز باید بطور مجزا سند

مالکیت صادر شود مشخصات کامل قسمت اختصاصی  از لحاظ حدود طبقه شماره مساحت  قسمت های وابسته ارزش و غیر ه باید در سند قید گردد .

فصل  دوم قسمتهای مشترک

ماده 3- قسمتهایی از ساختمان واراضی ومتعلقات انها که به طور مستقیم یا  غیر مستقیم  مورد استفاده تمام شرکاء می باشد قسمتهای مشترک محسوب می گردد ونمی تواند حق انحصاری بر انها قائل باشد.

تبصره-گذاردن میز و صندلی و هر نوع اشیاء دیگر و همچنین  نگاهداری حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است .

قسمت های مشترک در ملکیت مشاع تمام شرکاء ملک است  هر چند که در قسمتهای اختصاصی واقع شده باشد و یا از آن قسمتها عبور نماید

ماده 4 – قسمت های مشترک مذکور در  ماده 2 قانون تملک
 آپارتما نها عبارت از :

الف – زمین زیر بنا خواه  متصل  به بنا باشد یابنا بوسیله  پاپه روی آن قرارگرفته باشد

ب- تاسیسات  قسمت های  مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب مرکز  حرارت و تهویه ، رخت شویخانه ، تابلو های برق ، کنتور ها  تلفن مرکزی، انبار عمومی ساختمان ، اطاق سرایدار در هرقسمت بنا  که واقع باشد دستگاه آسانسور و محل آن چاههای فاضل آب لوله های از (لوله های فاضلاب، آب ،برق تلفن ،حرارت مرکزی ،تهویه مطبوع ،گاز ،نفت، هوا کش ها، لوله های بخار ی) گذرگاههای زباله  و محل جمع آوری آن و غیره  .

پ- اسکلت  ساختمان

تبصره – جدارهای فاضل بین قسمت های اختصاصی  مشترک  ببن آن قسمت ها است مشروط  بر اینکه جزء اسکلت  ساختمان نباشد 

ت- درها و پنجرها – راهروها –پله ها – پا گرد ها که خارج  از قسمتهای اختصاصی  قرار گرفته اند

ث- تاسیسات  مربوط به راه پله از قبیل  وسائل تامین کننده روشنائی ، تلفن ،و وسائل  اخبار و هم چنین  تاسیسات  مربوط  بانها باستثنا ی تلفن های اختصاصی ، شیرهای آتش های نشانی ،  آسانسور و محل آن اختتام پله  وورود پیام و پله ها ی  ایمنی .

ج- بام و کلیه تاسیساتی که برای استفاده عموم شرکاء و یا حفظ بنا در  آن احداث گردیده  است .

ح- نمای خارجی  ساختمان .

خ- محوطه ساختمان ، باغ ها و پارکها که جنبه استفاده عمومی  دارد و در سند قسمت اختصاصی نیز ثبت نشده باشد

 

بخش دوم

اداره امور ساختمان

طرز  اتنخاب و وظایف و تهعدات  مدیر

ماده 5-در صورتی که تعداد  مالکین از سه نفر تجاوز کند مجمع  عمومی  مالکین تشکیل  می شود

ماده 6–تشکیل  مجمع عمومی مالکین  اعم از مجمع عمومی عادی یا فوق العاده به موجب  موافقتنامه بین مالکین خواهد

در صورت عدم توافق ورزات آبادانی و مسکن  ترتیب آنرا  خواهد داد ماده7-در اولین جلسه مجمع عمومی ابتداء رئیس مجمع تعیین خواهد شد و سپس در همان جلسه مدیر یا مدیرانی از بین مالکین ویا اشخاص خارج انتخاب می شود. مجمع  عمومی مالکین باید لااقل هر سال یکبار تشکیل شود.

ماده 8- برای رسمیت مجمع   حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا  نماینده آنان  ضروری است.

تبصره-در صورت  عدم حصول  اکثریت مندرج در این ماده جلسه برای پانزده  روز بعد تجدیدخواهد شد هرگاه در این  جلسه هم اکثریت  لازم حاصل نگردید، جلسه برای15 روز بعد تجدید و تصمیمات  جلسه  اخیر با  تصویب اکثریت  عده حاضر معتبر است

ماده9- کسی که بعنوان نماینده  یکی تعیین از شرکا ء شده  باید قبل از تشکیل  جلسه مجمع عمومی وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران  ارائه  نماید.

تبصره: درصورتی که مالک قسمت اختصاصی شخصیت حقوقی باشد نماینده ان  طبق قوانین  مربوط  به شخصیتهای حقوقی معرفی خواهد شد.

ماده10-هرگاه  چند نفر  مالک یک  قسمت اختصاصی  می باشند باید طبق ماده  7 قانون تملک  آپارتمانها از طرف خود یکنفر را برای شرکت در مجمع  عمومی انتخاب  و معرفی  نمایند .

ماده 11- مجمع عمومی  شرکاء دارای وظایف و اختیارات  زیر می باشد :

الف- تعیین رئیس مجمع عمومی .

ب- انتخاب مدیر یا مدیران و رسیدگی اعمال آنها .

پ- اتخاذ تصمیم  نسبت به اد اره  وامور ساختمان.

ت- تصویب گزارش مربوط بدر آمد و هزینه ها ی  سالانه .

ث- اتخاد  تصمیم در ایجاد  اندوخته برای  امور  مربوط به حفظ و نگاهداری و تعمیر  بنا . 

ج- تفویض اختیاربه مدیر یا مدیران بمنظور انعقاد  قراردادهای لازم برای  اداره ساختمان .

ماده 12- کلیه تصمیات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته شود و بوسیله مدیر یا مدیران نگهداری می شود.

تبصره – تصمیمات  متخذ ه مجمع باید ظرف ده روز  بوسیله مدیر یا مدیر ان  بشرکا غایب و وزارت آبادانی و مسکن اطلاع داده شود.

ماده 13- تصمیمات مجمع عمومی بر طبق ماده 6 قانون برای کلیه شرکاء  الزام  آور است .

فصل دوم – اختیارات و وظایف  مدیر یا مدیر ان

ماده 14- مدیر  یا مدیر ان  مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیمات  مجمع عمومی  می باشند .

ماده 15- تعداد مدیران باید  فرد باشد  و مدت ماموریت  مدیر یا مدیران  دو سال است ولی مجمع عمومی می تواند  این مدت را اضافه کند و انتخاب  مجدد مدیران  یا بلا مانع خواهد بود

ماده16- درصورت استغفاء، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران قبل  از انقضا ء مدت، مجمع عمومی  فوق العاده  بمنظور  انتخاب  جانشین تشکیل  خواهد شد .

تبصره 1-در صورتیکه سه نفر یا بیشتر از اعضای  هیات  مدیره به  جهات فوق از هیات مدیره  خارج شوند  مجمع عمومی  فوق العاده  باید  بمنظور  تجدید  انتخاب  هیات مدیره تشکیل  گردد.

تبصره 2- در صورت خودداری  شرکا ء از تشکیل مجمع عمومی فوق العاده  وزارت  مسکن  و شهر سازی  حسب تقاضای لااقل  سه نفر از شرکاء برای تشکیل  مجمع  عمومی اقدام خواهد نمود  مگر آنکه تعداد آپاتمارنها از ده واحد کمتر باشد که در این صورت تقاضای  یکنفر از شرکاء کافی خواهد بود.

ماده17- تصمیمات مدیران  با اکثریت آراء متعبر است .

ماده 18- مجمع عمومی یکنفر از مدیران راعنوان  خزانه دار  تعیین  مینماند خزا نه دار دفتر ثبت در آمد و هزینه خواهد داشت که به پیوست قبوض واسناد مربوطه برای تصویب ترازنامه مجمع عمومی تسلیم وارائه خواهد داد.

ماده 19-مدیر  یا مدیران امین شرکاء  بوده ونمی توانند فرد دیگر را به جای  خود انتخاب نمایند.

ماده20= مدیر یامدیران مکلفند تمام بنا  را  به عنوان یک واحد درمقابل آتش سوزی بیمه  نمایند. سهم هر شریک از حق بیمه با توجه به ماده4 قانون بوسیله مدیر تعیین واز شرکاء اخذ وبه بیمه گر، پرداخت خواهد  شد.

ماده21-مدیریا مدیران  مکلفند میزان هزینه های مستمرومخارج متعلق به هرشریک ونحوه پرداخت آنرا قبل یا بعد ازپرداخت هزینه به وسیله نامه سفارشی به نشانی قسمت اختصاصی یا نشانی تعیین شده از طرف شریک  به او اعلام نمایند.

ماده22-درکلیه ساختمانهای مشمول قانون تملک اپارتمانها که بیش از ده (10)آپارتمان داشته باشدمدیر یا مدیران مکلفندبرای حفظ و نگاهداری وهمچنین تنظیف  قسمتهای مشترک وانجام سایر امور موردنیاز بنا،دربانی استخدام نمایند.

 

فصل  سوم- هزینه های مشترک

ماده23-شرکاء ساختمان موظفند  در پرداخت   هزینه هائ مستمر  و هزینه هائی  که برای حفظ  و نگاهداری  قسمت های  مشترک  بنا مصرف میشود  طبق مقرارت  زیر مشارکت  نمایند
(اصلاحی 17/3/59).

در صورتیکه مالکین  ترتیب  دیگری برای پرداخت هزینه های  مشترک پیش بینی  نکرده باشند  سهم هر یک از  مالکین  یا استفاده کنند گان از  هزینه های  مشترک آن قسمت که ارتباط  با مساحت زیر بنای  قسمت  اختصاصی دارد از از قبیل آب ، گازوئیل  و آسفالت پشت بام  که به ترتیب  مقرر  در ماده 4  قانون  تملک آپارتمان ها و سایر  مخارج که ارتباطی  به میزان  مساحت  زیر  بنا  ندارد از قبیل  هزینه های   مربوط  به سرایدار  مسا حت  زیر  بنا  ندارد  از قبیل  هزینه ها  مربوط  به  سرایدار ، نگهبا ن ، متصدی  آسانسور  ، هزینه نگاهداری  تاسیسات  ، باغبان ،  تزئینات  قسمتهای  مشترک و غیر  بطور مساوی ببن   مالکین یا استفاده کنندگان  تقسیم  میگردد .

تعیین  سهم هر یک از مالکین یا استفاده کنندگان  با مدیریا مدیران میباشد

تبصره – چنانچه  بموجب  اجاره  نامه   یا قرارداد خصوصی  پرداخت  هزینه های  مشترک  به عهده مالک  باشد و مالک از پرداخت  آن استنکاف  نماید  مستاجر میتواند  از محل  مال الاجاره هزینه های مزبور را پرداخت کند و در صورتیکه پرداخت هزینه های  جاری مشترک  بعهده استفاده کنند باشد واز پرداخت استکاف  کند ،مدیر یا مدیر ان میتوانند  علاوه  بر مراجعه  به  استفاده  کننده به مالک  اصلی نیز مراجعه نمایید  .( اصلاحی 17/3/59 )

ماده 24- هریک از شرکاء که در مورد  سهمیه یا میزان  هزینه  مربوط به سهم خود معترض باشد  می تواند  به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی  نسبت به موضوع را بنماید در صورت عدم  رسیدگی یا رد اعتراض شریک  می تواند  به وزارت  آبادانی و مسکن مراجعه کند

ماده 25- هزینه های  مشترک  عبارتست از :

الف – هزینه های لازم برای استفاده  حفظ  و نگاهداری  عادی ساختمان  و تاسیسات و تجهیزات  مربوطه.

ب- هزینه های  اداری و حق الزحمه  مدیر  یا مدیران

 

فصل چهارم- حفظ و نگاهداری  تعمیر بنا.

ماده 26-درصورتیکه بین شرکاء توافق شده باشد که هزینه ها ی نگاهداری یک قسمت از بنا  یا هزینه  نگاهداری وعملیات یک جزأ از تاسیسات فقط بعهده بعضی از شرکاء باشد فقط همین شرکاء ملزم به انجام ان بوده ودرتصمیمات مربوط به این هزینه ها تعیین تکلیف  خواهند نمود.

ماده27- مدیر  یا مدیران به ترتیبی که مجمع  عمومی تصویب می کند به منظور تامین هزینه های  ضروری وفوری وجوهی به  عنوان تنخواه گردان از شرکاء دریافت دارند.

 

تصرف عدوانی

هرگاه مالک آپارتمان فاقد پارکینگ خودروی خود را در حیاط ساختمان متوقف کند، مدیر ساختمان ابتدا این امر خلاف قانون را تأمین دلیل می‌کند سپس با تقدیم شکوائیه به دادسرای عمومی از مالک فوق تحت عنوان متصرف عدوانی شکایت می‌کند. دادسرا با تحقیقات مقدماتی مالک یادشده را به‌عنوان متهم با صدور کیفرخواست به دادگاه معرفی می‌کند. دادگاه نیز مالک متصرف را طبق ماده690 قانون مجازات اسلامی ضمن محکومیت به یک‌ماه تا سه سال حبس از مورد تصرف(حیاط)، رفع تصرف عدوانی می‌کند.

فروش یا اجاره انباری یا پارکینگ به اشخاص خارج از ساختمان

پارکینگ و انباری ساختمان ازجمله توابع آپارتمان‌های ساختمان است و مالکان آپارتمان‌ها شرکای قسمت‌های مشترک ساختمان هستند. قسمت‌های مشترک ساختمان دارای شخصیت حقوقی است و واگذاری هر قسمت از توابع و لواحق واحد‌های اختصاصی ساختمان به غیر از شرکای ساختمان مغایر مقررات مربوط به شرکت است، زیرا این عمل در واقع نوعی ادخال غیرشریک در قسمت‌های مشترک است. اگرچه در این خصوص قانون تملک آپارتمان‌ها حکم خاصی ندارد اما در اسناد انتقال رسمی آپارتمان‌ها عدم‌واگذاری انباری و پارکینگ به غیرشرکای ساختمان قید می‌شود. بدیهی است اجاره یا انتقال پارکینگ و انباری آپارتمان‌ها به هریک از مالکان همان ساختمان بدون مانع است

تجاوز به قسمت‌های مشترک ساختمان

اگر مالک آپارتمانی بخشی از قسمت‌های مشترک ساختمان را به این دلیل که جزو قسمت‌های اختصاصی اوست از قسمت‌های مشترک ساختمان جدا کرده و به قسمت اختصاصی خود ملحق کرده باشد .مدیر ساختمان می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی (حقوقی) به این عمل مالک آپارتمان متجاوز اعتراض کند و بعد از بررسی‌های رسمی کارشناسی از طرف دادگاه اگر دادگاه ادعای مدیر را مقرون به صحت بداند چون عمل مالک متجاوز غصب تلقی می‌شود به استناد ماده‌های 36و 311قانون مدنی، می‌توان مالک متجاوز را از این کار منع و او را محکوم به اعاده وضع سابق کرد.

نحوه وصول هزینه‌های ساختمان

با عنایت به ذیل ماده23 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها «تعیین سهم هر یک از مالکین یا استفاده‌کنندگان با مدیر یا مدیران ساختمان است و آنان مکلف به پرداخت سهم خود به مدیر یا مدیران هستند.» .اما چنانچه هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا هزینه مربوط به سهم خود معترض باشند می‌توانند به مدیر مراجعه وتقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را داشته باشند، درصورت عدم‌رسیدگی یا رد اعتراض، شرکا می‌توانند به مراجع ذی صلاح قضایی مراجعه کنند.

 

تفاوت مراجعه به اداره ثبت و دادگاه برای هزینه‌های مشترک معوقه

از مزیت‌های مراجعه به دایره اجرای اسناد رسمی برای وصول مطالبات ساختمان و هزینه‌های مشترک معوقه این است که برخلاف دادگاه که رسیدگی به موضوع به لحاظ طولانی شدن جریان رسیدگی مستلزم زمان زیادی است .در دایره اجرای اسناد رسمی بدون طولانی شدن رسیدگی، بدهی مالک یا استفاده‌کننده مورد نظر با معرفی اموال وی توقیف و سپس برداشت می‌شود اما نمی‌توان مطالبه خسارت دیرکرد داشت.

اتخاذ تصمیم در اداره ساختمان

هرچند اداره امور ساختمان بر‌عهده مدیر ساختمان است ولی تصمیمات و دستورات و خط‌مشی کلی لازم برای اداره امور ساختمان از طرف مجمع عمومی عادی اتخاذ و صادر می‌شود و در واقع مدیر یا مدیران موظفند که اداره امور مربوط به ساختمان را طبق مقررات قانونی و تصمیمات مجمع عمومی عادی که موارد آن قبلا در اساسنامه یا صورتجلسه مجمع عمومی قید شده، انجام دهند به این ترتیب مدیر یا مدیران نمی‌توانند بدون توجه به قوانین و تصمیمات مجمع عمومی عادی، خودسرانه ساختمان را اداره کنند.

 

تفویض وظایف مدیر به شخص ثالث

براساس ماده 19آیین‌نامه اجرایی، مدیر یا مدیران نمی‌توانند فرد دیگری را به جای خود انتخاب کنند و هر گاه آنان وظایف خود را عملا به فرد دیگری محول کنند مالکان آپارتمان می‌توانند با تشکیل مجمع عمومی فوق‌‌العاده مدیر یا مدیران مذکور را عزل و به جای آنان مدیر یا مدیران جدیدی انتخاب کنند. چنانچه در تفویض اختیار مدیران به شخص ثالث خساراتی متوجه مالکان آپارتمان‌ها شده باشد زیان‌های وارده نیز قابل مطالبه بوده و پیگرد قانونی دارد.

نحوه تعیین شارژ، استفاده از فضا‌های مشاع و خصوصی در مجتمع‌های مسکونی

مدیر ساختمان را چگونه انتخاب کنیم؟
ساکنان مجتمع‌های مسکونی معمولا در دو مورد با یکدیگر به اختلاف می‌‌خورند. یکی از این موارد که اگر حل شود سایر مشکلات ریز و درشت زندگی آپارتمان‌نشینی نیز مرتفع خواهد شد، «انتخاب مدیر ساختمان» است.

ساکنان مجتمع‌های مسکونی دو دسته هستند. دسته اول کسانی هستند که از مدیرشدن در ساختمان ترس و نفرت دارند و دسته دوم نیز افرادی که سرشان درد می‌کند برای مدیریت!حالا فرض کنید مدیر ساختمان مبلغی را به عنوان شارژ در نظر می‌گیرد و سایر ساکنان نسبت به مبلغ تعیین شده، کلی اما و اگر می‌گذارند. در قانون تملک آپارتمان‌ها، درباره نحوه انتخاب مدیر ساختمان، تعیین شارژ و همچنین نحوه استفاده از فضاهای مشاع ساختمان همچون پارکینگ، راهکارهای ساده‌ای در نظر گرفته شده است:
مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است: مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک.
در قانون تملک آپارتمان‌ها، قسمت‌های مشترک عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آنها تعلق می‌گیرد. به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نمی‌شود جزو قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت در محل، مورد تا‌یید نباشد.
حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و حصه او در قسمت‌های مشترک، غیرقابل تفکیک بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصی به هر صورتی‌که باشد انتقال قسمت مشترک قهری خواهد بود.
همچنین حقوق و تعهدات و سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد یا اینکه مالکان ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
مدیران ساختمان‌ها و هیات‌مدیره مجتمع‌های مسکونی با رعایت مفاد قانون تملک آپارتمان‌ها میزان سهم هر یک از مالکان یا استفاده‌کنندگان را تعیین می‌کنند.
در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیربنایی اختصاصی ساختمان می‌باشند هزینه‌های مشترک بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد حسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه می‌شود.
چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه‌ای باشد که بنا از یک یا چند واحد مسکونی امکان دسترسی به آن باشد هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده‌کننده یا استفاده‌کنندگان است.
حقوق و تعهدات و همچنین حصه هریک از مالکین قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به‌جز آنچه که به موجب این قانون استثنا شده باشد یا اینکه قرارداد مالکین ترتیب دیگری را برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش بینی کرده باشد.
چنانچه قراردادی بین مالکین یک ساختمان وجود نداشته باشد کلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت‌های مشترک با اکثریت آراء مالکینی است که بیش از نصف مساحت تمام قسمت‌های اختصاصی را مالک باشند. نشانی مالکین برای ارسال کلیه دعوت‌نامه‌ها و اعلام تصمیمات مذکور در این قانون همان محل اختصاصی آنها در ساختمان است مگر اینکه مالک نشانی دیگری را در همان شهر برای این امر تعیین کرده باشد.
هرگاه یک آپارتمان یا یک محل کسب دارای مالکین متعدد باشد مالکین یا قائم مقام قانونی آنها مکلفند یک نفر نماینده از طرف خود برای اجرای مقررات این قانون (قانون تملک آپارتمان‌ها) و پرداخت حصه مخارج مشترک تعیین و معرفی نمایند در صورتی که اشخاص مزبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکین نسبت به تمام موارد معتبر خواهد بود مگر اینکه عده حاضر کمتر از ثلث مالکین باشد که در این صورت برای یک‌دفعه تجدید دعوت خواهد شد.
در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی‌که عده مالکین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالکین مکلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج از ساکنان ساختمان را انتخاب کنند. طرز انتخاب مدیر از طرف مالکین و وظایف و تعهدات مدیر و امور مربوطه به‌مدت مدیریت و سایر موضوعات مربوطه از طریق تشکیل مجمع عمومی ساختمان تدوین و به تصویب خواهد رسید و قابلیت اجرا خواهد داشت.
هر یک از مالکین می‌توانند با رعایت مقررات این قانون و سایر مقررات ساختمانی عملیاتی را که برای استفاده بهتر از قسمت اختصاصی خود مفید می‌داند انجام دهد، هیچ‌یک از مالکین حق ندارند بدون موافقت اکثریت سایر مالکین تغییراتی در محل یا شکل در، یا سر در، یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی خود که در مرئی و منظر باشد بدهند.

 

تشخیص پایان عمر مفید ساختمان

به موجب ماده 13قانون تملک آپارتمان‌ها پس از تصویب اکثریت اعضای مجمع عمومی جهت باز‌سازی‌ ساختمان ، اکثریت مزبور مسئولیت انتخاب سه نفر کارشناس رسمی دادگستری را به‌منظور تأیید و تصدیق پایان عمر مفید ساختمان یا فرسودگی کلی آن برای بازسازی به‌عهده دارند.

البته ذیل همین ماده آمده است:
«درصورت عدم‌توافق در انتخاب کارشناسان ، وزارت مسکن و شهر‌سازی‌ با درخواست مدیر یا هیأت مدیره اقدام به انتخاب کارشناس یادشده خواهد کرد.»

 چگونگی تشخیص مخارج مشترک

براساس ماده چهار قانون تملک آپارتمان‌ها حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از مالکان قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان به جز هزینه‌هایی که به‌دلیل عدم‌ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خواهد شد و یا اینکه مالکان ترتیب دیگری برای تقسیم حقوق و تعهدات و مخارج پیش‌بینی کرده باشند. پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.

 

برخی نکات برای خرید خانه

در مورد قیمت وارزش ملک در منطقه مورد نظر تحقیق کنید و تنها به گفته یک فرد و یا بنگاه اکتفا نکنید. تحقیق کنید که نرخ آخرین خرید و فروش ملک در آن منطقه چقدر بوده و آیا روند نزولی دارد و یا صعودی؟

در مورد منطقه ای که قصد دارید آپارتمان بخرید بیشتر تحقیق و بررسی کنید

ازتعداد آپارتمان بیشتری بازدید کنید زیرا تجربه بیشتری به دست می آورید و می توانید معایب و مزایای هر آپارتمانی را متوجه شوید

فاصله آپارتمان خود را با مکان هایی که زیاد رفت و آمد می کنید بسنجید

دقت کنید که آپارتمان آینده شما ، نزدیک و دز مسیر مکان های شلوغ و پر رفت و آمد نظیر باشگاه یا پمپ بنزین نباشد

 

 جریمه مقاومت در پرداخت شارژ آپارتمان

این روزها به دلیل افزایش شدید هزینه‌های مربوط به مصرف آب‌ و برق‌ و گاز مشترک ساختمان‌های مسکونی، آمار دعواهای مدیران ساختمان‌ها با ساکنانی که شارژ ماهانه را نمی‌پردازند نیز افزایش پیدا کرده است.

در اغلب این ساختمان‌ها وقتی پای درددل هیات‌مدیره می‌نشینیم از ناتوانی در دریافت حق‌شارژ و اینکه نسبت به برخورد با مالکان مستاصل مانده‌اند، می‌گویند. این در حالی است که قانون تملک آپارتمان‌ها به صراحت مجموعه راهکارهایی را برای این موضوع پیش‌بینی کرده است.
براساس این قانون، هر کس آپارتمانی را خریداری می‌نماید به نسبت مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زمینی که ساختمان روی آن بنا شده یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعا سهیم می‌گردد؛ مگر آنکه مالکیت زمین مزبور به علت وقف یا خالصه بودن یا علل دیگر متعلق به غیر باشد که در این‌صورت باید هزینه آن را به همان نسبت بپردازد. مخارج مربوط به محافظت ملک و جلوگیری از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمت‌های مشترک و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد نیز باید به تناسب سهم هر مالک پرداخت شود؛ هر چند آن مالک از استفاده از آنچه که مخارج برای آن است صرف‌نظر کند.
در صورت امتناع مالک یا استفاده‌کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، از طرف مدیر یا هیات مدیره به وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می‌شود. هر گاه مالک یا استفاده‌کننده ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد مدیر یا هیات مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ - تهویه مطبوع - آب گرم- برق - گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننمایند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیات مدیران برای وصول وجه مزبور طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائیه صادر خواهد کرد.
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیات مدیره ساختمان موظف می‌باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فورا اقدام کنند.
همچنین در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجع قضایی شکایت کنند دادگاه‌ها موظفند این‌گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافتی خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود، محروم کنند و تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند. استفاده مجدد از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود. رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیات مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه‌های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه باشد.
نظر مدیر یا هیات مدیران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه خارج از نوبت بدون رعایت تشریفات آیین‌دادرس مدنی به موضوع رسیدگی و رای می‌دهد.
این رای قطعی است و در مواردی که طبق ماده فوق تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلایل را قوی تشخیص دهد دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رای خواهد داد. در صورتی که مالک یا استفاده کننده مجددا و مکررا در دادگاه محکوم به پرداخت هزینه‌های مشترک شوند علاوه بر سایر پرداختی‌ها مکلف به پرداخت مبلغی معادل مبلغ محکوم بها به عنوان جریمه می‌باشد.
طبق مفاد دیگری از قانون تملک آپارتمان و آپارتما‌ن‌نشینی، دفاتر اسناد رسمی موظف می‌باشند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشترک را که به تا‌یید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند.
در صورتیکه به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند می‌توانند بر اساس حکم دادگاه با تا‌مین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند و پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه هزینه‌ای که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده از اموال آنها از جمله همان واحد استیفا کنند.
مدیر یا مدیران مجموعه به نمایندگی از طرف مالکان می‌توانند اقدامات موضوع این ماده را انجام دهند. همچنین در صورت تصویب اکثریت مالکان قسمت‌های اختصاصی مالکان می‌توانند جهت انجام امور موضوع این ماده شرکت تعاونی تشکیل داده و با استفاده از مزایای مربوط به شرکت‌های تعاونی اقدام کنند.
چنانچه مالک خودداری‌کننده از همکاری اقدام به تخلیه واحد متعلق به خود به منظور تجدید ساختمان بنا نکند، طبق درخواست مدیر یا مدیران مجموعه، رییس دادگستری یا رییس مجتمع قضایی محل با احراز تامین مسکن مناسب برای وی توسط سایر مالکان دستور تخلیه آپارتمان یاد شده را صادر خواهد کرد.همچنین مدیر یا هیات مدیره ساختمان مکلفند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش‌سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیر‌بنای اختصاصی آنها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش‌سوزی مدیر یا مدیران، مسوول جبران خسارت وارده می‌باشند.

زمان انتخاب مدیر یا مدیران

مطابق ماده 15آیین‌نامه اجرایی، حداقل مدت مدیریت در ساختمان دو سال است، ولی مجمع عمومی می‌تواند این مدت را اضافه کند. به‌عبارت دیگر مدت مدیریت نمی‌تواند از سوی مجمع عمومی عادی به کمتر از دو سال تقلیل یابد. همچنین انتخاب مجدد مدیر یا مدیران بلامانع است. تعداد مدیران نیز رابطه مستقیم با تعداد آپارتمان‌ها دارد.

مفاهیم: خسارت بر اساس تعمیرات چیست؟

اگر هنگام تعمیر آپارتمان در اثر رعایت نکردن اصول فنی و مهندسی به آپارتمان‌های مجاور یا زیرین خسارتی وارد شود، مالک آپارتمان زیان دیده می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه ، زیان‌های وارده به‌خود را از مالک آپارتمان تعمیر‌کننده بخواهد.دادگاه نیز پس از بررسی و نظریه کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند مالک مقصر را به استناد ماده 9قانون تملک آپارتمان‌ها وماده 329قانون مدنی محکوم کند.